Kavel kopen

Als particulier krijg je in de gemeente Oost Gelre de mogelijkheid om zelf een woning te bouwen. Binnen verschillende nieuwbouwprojecten komen bouwkavels beschikbaar. Op deze kavels kun je samen met een architect en aannemer een huis ontwerpen en bouwen dat aansluit bij jouw wensen. Hoewel je veel vrijheid hebt, zijn er wel bepaalde randvoorwaarden waar je rekening mee moet houden. Zo moet het ontwerp voldoen aan de vastgestelde beeldkwaliteitseisen en de regels uit het omgevingsplan. Benieuwd naar het huidige aanbod? Bekijk dan onze woningbouwprojecten.

Voor elke kavel gelden specifieke regels en uitgangspunten. Deze zijn opgeschreven in een kavelpaspoort. In het kavelpaspoort wordt verwezen naar voorwaarden die zijn vastgelegd in het omgevingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Deze regels zijn er om te voldoen aan wetgeving en om ervoor te zorgen dat de uitstraling van de wijk als geheel behouden blijft. Deze regels, samengevat in het kavelpaspoort vormen de basis voor zowel het ontwerp van je woning als de inrichting van je kavel. Op de webpagina van het woningbouwproject vind je meer details over wat er precies mogelijk is.

Zodra de kavels binnen een project beschikbaar komen, vind je op de projectpagina een kavelkaart. Hierop zie je per kavel de actuele status, zoals beschikbaar, in optie of verkocht. Klik je op een specifieke kavel, dan krijg je extra informatie te zien. Dit is het kavelpaspoort.

Team Grondzaken gemeente

De medewerkers die zich bezighouden met de gronduitgifte. Zij regelen de inschrijving voor de kaveluitgifte, de procedure voor toewijzing van de kavels en stellen de reserverings- en koopovereenkomst op. Ook begeleiden zij je bij de uiteindelijke overdracht via de notaris.

Bouwadviseur of architect

Het is verstandig om je te laten begeleiden door een bouwadviseur of architect. Deze professional kijkt naar de mogelijkheden op jouw kavel en helpt je bij het ontwerpen van je woning. Ook zorgt hij of zij ervoor dat je plannen passen binnen de regels en eisen die gelden.

Team Bouwen gemeente

Voor vragen over het omgevingsplan of het beeldkwaliteitsplan kun je terecht bij het team bouwen van de gemeente. Zij helpen je ook met vragen over het aanvragen van de omgevingsvergunning. Deze heb je nodig voordat je mag starten met bouwen. Heb je een eerste ontwerp voor een woning? Dan leg je deze samen met een collega van het team voor aan de rayonarchitect van het Gelders Genootschap (welstand). Als het ontwerp akkoord is en de technische gegevens bekend en volledig zijn, dien je een vergunningsaanvraag in. De vergunningverlener beoordeelt jouw aanvraag voor een omgevingsvergunning. Daarbij wordt gekeken of je plannen voldoen aan het omgevingsplan, het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), het beeldkwaliteitsplan en andere relevante regels.

Kwaliteitsborger

Bij de bouw van een woning ben je verplicht om zelf een onafhankelijke kwaliteitsborger in te schakelen. Deze controleert het bouwproces van begin tot eind. De kwaliteitsborger beoordeelt het plan, brengt mogelijke risico’s in kaart en stelt een plan op om te zorgen dat alles volgens de technische eisen wordt uitgevoerd. Tijdens en na de bouw controleert de kwaliteitsborger of alles correct is gerealiseerd en stelt uiteindelijk een verklaring op. Lees hier meer over de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. 

Notaris

Nadat de inschrijftermijn voor een bouwkavel is gesloten verzorgt de notaris de loting van de kavels. Later zorgt de notaris voor de officiële overdracht van de kavel. Dit gebeurt via een akte van levering. Daarnaast stelt de notaris de financiële afrekening op en vraagt voorlopige kavelgrenzen aan bij het Kadaster.

Landmeter

Aan het begin van de bouw geeft een landmeter van de gemeente aan waar de grenzen van je kavel liggen en waar je woning volgens de vergunning geplaatst moet worden. Ook stelt de landmeter het straatpeil vast.

Kadaster

Op een later moment legt het Kadaster de definitieve grenzen van je kavel vast. Je krijgt hierover bericht; dit wordt een grensaanwijzing genoemd.

Aannemer

De aannemer is de partij die jij inschakelt om je woning daadwerkelijk te bouwen. Samen leg je in een overeenkomst vast wat de kosten zijn en binnen welke termijn de woning wordt gerealiseerd. De aannemer werkt vaak samen met je architect.

Toezichthouder van de gemeente

Tot slot heb je contact met een toezichthouder van de gemeente. Met deze persoon maak je afspraken over bijvoorbeeld de inrichting van de bouwplaats, de routes voor bouwverkeer en de veiligheid rondom de werkzaamheden.

Voordat je je inschrijft voor een kavel, is het slim om eerst je financiële mogelijkheden in kaart te brengen. Je kunt bijvoorbeeld bij je bank nagaan hoeveel je kunt lenen, zodat je een duidelijk beeld hebt tot welk bedrag je kunt lenen. Daarnaast is het verstandig om al vroeg in gesprek te gaan met een bouwadviseur of architect. Samen bekijk je of jouw plannen haalbaar zijn binnen de geldende regels én of ze passen binnen je budget. Zo voorkom je dat je later moet afhaken nadat je al kosten hebt gemaakt.

Bouwkavels binnen nieuwbouwprojecten worden via een loting verdeeld. De gemeente maakt op de website en in huis-aan-huisbladen bekend wanneer je je kunt aanmelden.

Je hebt vervolgens een aantal weken de tijd om je in te schrijven via het formulier dat online beschikbaar komt. De inschrijving sluit een week vóór de trekking.

Kosten voor inschrijving

Deelname aan de loting is gratis. Soms kan een project afwijkende regels hebben, waarbij wel kosten gelden. In dat geval vind je die informatie terug op de projectpagina.

De trekking

De loting wordt uitgevoerd door een notaris. Na afloop krijgt iedereen bericht over de uitkomst.

Verdeling van de kavels

De volgorde uit de loting bepaalt wie een kavel krijgt. Daarbij wordt gekeken naar jouw opgegeven voorkeuren. Als je een kavel toegewezen krijgt, word je uitgenodigd om binnen twee weken een afspraak te maken bij de gemeente om de reservering vast te leggen.

Reservelijst en vrije verkoop

Zijn jouw voorkeurskavels al vergeven, dan kom je op een reservelijst. Komt er later een plek vrij, dan wordt deze aangeboden aan de eerstvolgende kandidaat. Blijven er na de loting kavels over, dan gaan deze in de vrije verkoop. In dat geval geldt: wie zich het eerst meldt, heeft ook als eerste een kans op een kavel.

Reservering

Als je een kavel accepteert, wordt deze tijdelijk voor je vastgehouden. Je tekent hiervoor een overeenkomst en betaalt een reserveringsbedrag van €1.000,-. De kavel blijft vervolgens zes maanden voor je gereserveerd. Besluit je in die periode toch af te zien van de koop, dan krijg je dit bedrag niet terug.

Tijdens de reserveringsperiode van zes maanden ga je samen met je adviseur of architect aan de slag met het ontwerp van je woning. Hierbij moet je rekening houden met de regels uit het omgevingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Binnen deze periode lever je een eerste schets aan, zodat beoordeeld kan worden of je plannen passen binnen de gestelde kaders. Heb je hierover vragen dan kun je contact met de gemeente opnemen via [email protected]. Je schetsplan kun je indienen via het online formulier ‘verken uw idee’(externe link).

Duurzaamheid

Steeds vaker wordt er gekozen voor duurzame oplossingen bij het bouwen van een woning. Dat brengt verschillende voordelen met zich mee, zoals lagere energiekosten en meer comfort. In veel gevallen kun je ook gebruikmaken van subsidies of financiële regelingen vanuit de gemeente, provincie of landelijke overheid. Op de website van het Energieloket (externe link)vind je een actueel overzicht van de beschikbare regelingen, inclusief de voorwaarden en hoe je deze kunt aanvragen.

Koopovereenkomst

Ben je na een positieve beoordeling van je schetsontwerp zeker van de aankoop van de kavel? Dan kun je de reservering omzetten in een definitieve koop. Hiervoor maak je een afspraak met team Grondzaken van de gemeente om de koopovereenkomst te ondertekenen. Dit doe je voordat de reserveringsperiode van de kavel afloopt. Na ondertekening heb je nog drie maanden om de omgevingsvergunning voor de bouw aan te vragen.

Waarborgsom

Na het tekenen van de koopovereenkomst betaal je een waarborgsom van 10% van de aankoopprijs van de kavel. Dit bedrag moet binnen de afgesproken termijn worden voldaan. Zowel deze waarborgsom als de eerder betaalde reserveringsvergoeding worden later verrekend met de totale koopsom. Over deze bedragen ontvang je geen rente.

Overdracht van de kavel

Zodra je omgevingsvergunning definitief is, wordt de kavel officieel aan je overgedragen via de notaris. Dit moet binnen de gestelde termijn gebeuren. Als de overdracht te laat plaatsvindt, kan de gemeente de koop ontbinden. In dat geval wordt een boete van 10% van de koopsom in rekening gebracht, waarbij de eerder betaalde waarborgsom hiermee wordt verrekend.

Als je schetsplan positief is beoordeeld en je bouwplan voldoet aan de gestelde eisen, kun je een omgevingsvergunning aanvragen. Het is verstandig om dit samen met je bouwadviseur of architect te doen, zodat alles correct wordt ingediend.

Indienen van je aanvraag

Je vraagt de vergunning aan via het Omgevingsloket. Zodra je aanvraag bij de gemeente binnen is, wordt deze gepubliceerd op officiëlebekendmakingen.nl. Daarna gaat de gemeente je aanvraag toetsen. Is je aanvraag niet compleet of voldoet deze niet aan de regels, dan ontvang je hierover een bericht.

Het is handig om vooraf een vergunningcheck te doen. Zo zie je welke activiteiten je moet aanvragen en welke vergunningvrij zijn. Je kunt dit doen via de online vergunningscheck(externe link).

Welstand en ruimtelijke kwaliteit

Voor sommige locaties gelden extra eisen op het gebied van welstand en ruimtelijke kwaliteit.  Deze staan verwoord in het beeldkwaliteitsplan van het woningbouwplan. Je aanvraag wordt dan ook hieraan getoetst. 

Termijnen

In de meeste gevallen duurt de procedure maximaal 8 weken, zolang je aanvraag compleet is. De gemeente kan deze termijn eenmalig met 6 weken verlengen. Als de gemeente niet binnen de termijn beslist, kun je verzoeken om zo snel mogelijk te laten besluiten. Voor bepaalde gevallen geldt een uitgebreide procedure van maximaal 26 weken.

Onherroepelijke vergunning

Wanneer de vergunning wordt verleend, verschijnt deze op Officiële Bekendmakingen(externe link). Hierin staat ook hoe bezwaar of beroep kan worden aangetekend. Wordt er geen bezwaar ingediend, dan wordt de vergunning na 6 weken onherroepelijk. Vanaf de dag na verzending van de brief gaat de vergunning in, en begint ook de periode van 6 weken waarin bezwaar gemaakt kan worden. In die tijd kunnen anderen ook bezwaar indienen, wat kan leiden tot stopzetting van activiteiten of aanpassing van het bouwplan via de rechter.

Omgevingswet en nieuwbouw

Sinds 1 januari 2024 is een omgevingsvergunning voor nieuwbouw opgesplitst in twee onderdelen:

• Omgevingsplanactiviteit bouwen laat zien of en hoe er op een locatie gebouwd mag worden, volgens het omgevingsplan.
• Technische bouwactiviteit kijkt of je bouwplan voldoet aan de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving(externe link). Deze technische eisen staan vermeld in het besluit bouwwerken leefomgeving.

Voor het bouwen van een woning moet je een bouwmelding indienen en een kwaliteitsborger inschakelen. Meer informatie en een stappenplan lees je op de pagina van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).

Daarnaast kan het zijn dat je voor andere activiteiten, zoals een uitweg, een vergunning nodig hebt of een melding moet doen. Je kunt dit controleren op de pagina over omgevingsvergunningen van de gemeente.

Legeskosten

Voor het verkennen van je bouwplan betaal je nog geen leges. Bij het indienen van de officiële aanvraag omgevingsvergunning moet je wel legeskosten betalen. Welke leges van toepassing zijn, lees je op de pagina waar je de aanvraag indient.

Heb je een hypotheek nodig om de kavel te kopen? Zorg dan dat je goed geadviseerd wordt door je hypotheekadviseur. Veel geldverstrekkers stellen als voorwaarde dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is en dat de aannemingsovereenkomst getekend is. Pas wanneer dit rond is, kun je een afspraak maken bij een notaris.

Je kiest zelf een notaris en geeft deze de opdracht om de benodigde akten op te stellen. De notaris maakt de leveringsakte, de hypotheekakte en de eindafrekening (nota van afrekening) op. Daarnaast regelt de notaris de voorlopige kavelgrenzen bij het Kadaster. De ondertekening van de akten kan pas plaatsvinden zodra de omgevingsvergunning definitief is.

Juridische levering van de kavel

De kavel wordt officieel geleverd via een notariële akte. De notaris controleert onder andere of de koopsom en eventuele andere betalingen zijn voldaan. Een afschrift van de akte wordt ingeschreven bij het Kadaster, waarmee de eigendomsoverdracht formeel wordt bevestigd.

Als de kavel juridisch aan jou is geleverd en alle vergunningen zijn verleend, zijn er nog een paar zaken die je moet regelen voordat je echt kunt beginnen met bouwen.

Uitzetten van de kavelgrenzen

Voor de start van de bouw neemt je bouwadviseur, aannemer of architect contact op met de toezichthouder van de gemeente. Samen met de landmeter wordt er een afspraak gemaakt op de bouwlocatie om de kavelgrenzen uit te zetten, het straatpeil vast te leggen en de voorgevellijn aan te geven. Dit geldt voor gemeentelijke kavels; bij particuliere kavels verloopt dit vaak via de koper of verkoper in combinatie met het Kadaster.

Bouwmelding

Het bouwen van een woning valt onder de gevolgklasse 1 (bouwwerken met een ‘laag risico’. Voor bouwwerken in gevolgklasse 1 geldt een meldingsplicht. Dit houdt in dat je zowel een bouwmelding als een gereedmelding moet doen. Hiervoor schakel je een onafhankelijk kwaliteitsborger in. De bouwmelding moet uiterlijk vier weken vóór de bouwstart bij de gemeente worden ingediend. De gemeente controleert of de melding compleet is. Als alles klopt, mag de bouw na vier weken beginnen. Is de melding niet compleet, dan moet je een nieuwe melding indienen, waarna opnieuw een termijn van vier weken geldt. Meer informatie en een stappenplan vind je bij de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).

Toezichthouder

De toezichthouder van de gemeente maakt aanvullende afspraken met je over de inrichting van de bouwplaats, de controlemomenten en de aansluiting van het riool.

Huisnummer

Op basis van je ingediende ‘omgevingsplanactiviteit bouwen’ wordt automatisch een huisnummer toegekend. Dit wordt geregistreerd in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), wat je nodig hebt voor het aanvragen van nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en internet.

Bouw starten

Als je deze stappen hebt doorlopen, kun je beginnen met de bouw van je woning.

Inschrijven voor een kavel

Zodra de inschrijfperiode start, vind je deze informatie op de projectpagina van de gemeente. Vanaf dat moment kun je je aanmelden via het inschrijfformulier. De inschrijving sluit een week vóór de lotingsdatum. 

Goed om te weten: meedoen is gratis, er worden geen inschrijfkosten gerekend.

Voorwaarden voor inschrijving

Per huishouden mag je één inschrijving indienen. Onder een huishouden valt een alleenstaande of meerdere personen die samen een huishouden (willen) vormen. Ook als je van plan bent om samen te gaan wonen, maar nu nog op verschillende adressen staat ingeschreven, geldt dat er maar één inschrijving mogelijk is. Je kunt er wel voor kiezen om samen één formulier in te vullen.

Worden er meerdere inschrijvingen vanuit hetzelfde huishouden ontdekt vóór de loting, dan worden de extra inschrijvingen ongeldig verklaard. Gebeurt dit pas na toewijzing, dan vervalt de reservering van de kavel direct.

Je kunt meestal meerdere kavels als voorkeur opgeven; hoeveel dat er zijn verschilt per project.

Twee-onder-een-kapwoningen

Bij projecten waar twee-onder-een-kapwoningen beschikbaar zijn, gelden aanvullende regels:

• Wil je samen met iemand bouwen, dan kun je gezamenlijk inschrijven via één formulier. Jullie krijgen dan samen één lotnummer.
• Schrijf je je alleen in, dan krijg je uiteraard ook één lotnummer.
• Als je je samen inschrijft met een bouwpartner, krijg je voorrang op mensen die zich individueel inschrijven voor dit type woning.

De loting

De loting wordt uitgevoerd door een notaris. Na afloop krijgt iedere deelnemer bericht over de uitslag.

Toewijzing van kavels

Op basis van de loting worden de kavels verdeeld. Daarbij wordt gekeken naar de volgorde van jouw opgegeven voorkeuren. Is je eerste keuze nog beschikbaar, dan krijg je die toegewezen. Zo niet, dan wordt gekeken naar je volgende voorkeur.

Zijn al je voorkeurskavels vergeven, dan kom je op de reservelijst terecht. Na de toewijzing ontvang je bericht. Heb je een kavel gekregen, dan heb je twee weken de tijd om deze te accepteren.

Reservelijst

Als je op de reservelijst komt, wordt er gekeken naar waar je de grootste kans maakt. Je wordt geplaatst bij de kavel waarvoor je het gunstigst staat genoteerd.

Komt er later een kavel vrij, dan wordt deze aangeboden aan de eerstvolgende kandidaat op de betreffende reservelijst.

• Start: Start inschrijving loting via het inschrijfformulier op de website.
• Einde inschrijving loting: Na 3 weken eindigt de inschrijving.
• Loting door de notaris: 1 week na het einde van de inschrijving is de loting door de notaris.
• Start reserveringsperiode: binnen 2 weken volgt de ondertekening van de reserveringsovereenkomst en start de reserveringsperiode van 6 maanden.
• Indienen schetsplan: in de reserveringsperiode dien je een schetsplan in te leveren, hiermee wordt inzichtelijk of het schetsontwerp past binnen de geldende regels.
• Einde reserveringsperiode: de reservering eindigt na 6 maanden. Heb je de koopovereenkomst ondertekend? Dan is de koopsom definitief en betaal je de waarborgsom.
• Aanvragen omgevingsvergunning: binnen 3 maanden (checken) na ondertekenen koopovereenkomst vraag je een omgevingsvergunning aan voor de bouw van je woning.
• Verlenen omgevingsvergunning: binnen 8 weken (maximaal 14 weken) verleent de gemeente de omgevingsvergunning. (In uitzonderlijke gevallen kan dit maximaal 26 weken zijn).
• Notaris: zodra je omgevingsvergunning onherroepelijk is, maak je een afspraak bij de notaris voor de overdracht van de kavel.
• Bouwmelding: uiterlijk vier weken voor de start van de bouw moet je een bouwmelding indienen.
• Start bouw woning: zodra je alle stappen hebt doorlopen, kun je starten met de bouw van de woning.

Financiering en grondoverdracht

Kosten voor je (overbruggings)hypotheek, advieskosten voor je hypotheek, notariskosten en kosten voor het Kadaster.

Gemeentelijke kosten

De prijs van de kavel (soms met rente) en de kosten (leges) voor de omgevingsvergunning.

Ontwerpfase

Kosten voor onder andere een architect, bouwadviseur, constructeur en andere specialisten die betrokken zijn bij het ontwerp en de voorbereiding.

Aansluitingen

Uitgaven voor voorzieningen zoals water, elektriciteit, riolering, internet en eventuele installaties zoals een warmtepomp.

Bouwkosten

De prijs die je met de aannemer afspreekt, plus eventueel meer- of minderwerk, en kosten voor bijvoorbeeld sonderingen, fundering en afwatering.