Pilot 'Menukaart Wonen Lichtenvoorde en Groenlo'

Oost Gelre zet sterk in op het onderwerp ‘wonen in Oost Gelre’. Want er is ruimte om te bouwen. We willen de woningbouw een impuls geven. Het gaat niet om de aantallen, maar om de behoefte én de kwaliteit. Daarom is de Menukaart Wonen opgesteld. Initiatiefnemers nodigen we uit om met mooi plannen deel te nemen aan deze pilot.

De menukaart met bijlagen kunt u bekijken bij het tabblad “Documenten”. Op deze pagina geven wij een toelichting.

Vastgesteld beleid
Op 17 december 2019 heeft de gemeenteraad van Oost Gelre de ‘Menukaart Wonen Lichtenvoorde en Groenlo’ vastgesteld. De menukaart is bedoeld als beleidsinstrument voor de gemeente Oost Gelre. Het zorgt ervoor dat keuzes gewogen en transparant gemaakt worden. Het geeft marktpartijen goed inzicht in de keuzes die gemaakt worden.

Uitgangspunt
Uitgangspunt van dit beleid is dat we per inschrijfmoment en per half jaar maximaal toestemming verlenen aan een maximum aantal woningen. We gaan uit van een voorlopige toevoeging van 70 woningen in Lichtenvoorde en 20 woningen in Groenlo. Voor Lichtenvoorde gaan we in de eerste tranche uit van 25 woningen, en 10 woningen voor Groenlo. We willen na deze aanvraagronde de gevolgen evalueren en ook bekijken of het beleid aanscherping nodig heeft.

Doel
Het doel is dat elke woning raak moet zijn (locatie, kwaliteit en type doelgroep). Enerzijds omdat op dit moment de kwantitatieve bouwcapaciteit beperkt is. Anderzijds blijkt uit onderzoek dat er de komende jaren veel vastgoed vrij komt en/of al leeg staat. Om duidelijkheid te geven omtrent de wijze van verdeling van deze schaarse ruimte, hebben wij de menukaart gemaakt.

Indienen initiatieven voor woningbouw
Om de bouwplannen goed te beoordelen, moeten deze aan een aantal voorwaarden voldoen. Welke dit zijn en wat de verdere behandeling van de ingediende plannen is, leest u bij het tabblad “Procedure”.

Indienen principeverzoek

Doel van de pilot is om meerdere verzoeken in een vaste cyclus te behandelen. Dit betekent dat bouwplannen tegelijk worden beoordeeld. Hierdoor kunnen we in één keer de nodige bouwplannen op een integrale wijze toekennen. In het vervolgproces kunnen planologische procedures ook gelijktijdig lopen d.m.v. een veegplan.
De inschrijftermijn vangt aan bij de publicatie en sluit op 28 februari 2020. Publicatie zal plaatsvinden op de website van de gemeente Oost Gelre en in de Elna/Groenlose Gids.

Om een goede beoordeling van de ingediende plannen te kunnen maken moeten de volgende gegevens worden overgelegd:

  • een plantoelichting die ingaat op de ingrediënten van de menukaart;
  • situatietekening met de directe omgeving van de huidige en de nieuwe situatie (op schaal, 1 op 500). Uit de situatietekening blijkt waar de woningen gesitueerd worden, parkeren, groen, etc.;
  • mocht er sprake zijn van hergebruik van bestaande panden, dan wordt duidelijk hoe het pand hergebruikt gaat worden;
  • gevelaanzichten van de huidige situatie en de nieuwe situatie;
  • financiële onderbouwing van het plan (haalbaarheid) en de beoogde realisatietermijn.

De principeverzoeken gaan vaak om een afwijkingsvergunning en/of herziening van het bestemmingsplan. Het is vaak niet mogelijk om direct alle benodigde onderzoeken (bodem, water, flora en fauna) aan te leveren. Na beoordeling van de ingediende aanvragen worden de aanvullende onderzoeken gevraagd. Dit voorkomt ook dat aanvragers in een relatief vroeg stadium onnodige kosten moeten maken.

Beoordeling aanvragen

De menukaart bestaat uit de volgende gangen:

  1. de eerste gang: vooraf een goed gesprek
  2. de tweede gang: de juiste locaties
  3. de derde gang: de juiste kwaliteit
  4. de vierde gang: weging kwaliteiten

1. de eerste gang: vooraf een goed gesprek

Deze gang bestaat uit een gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer. Als eerst hebben we een startgesprek met de eigenaar. Dit gesprek vindt plaats op vrijdag 7 februari 2020 tussen 09:00 – 17:00. Hiervoor kunt u zich aanmelden door een mail te sturen naar menukaart@oostgelre.nl. Wij plannen de overleggen in en informeren u hierover. Het gesprek duurt 30 minuten per initiatief. Vanuit de gemeente zijn aanwezig: H. Luesink (stedenbouwkundige), S. Yilmaz (beleidsmedewerker volkshuisvesting), T. Evers (beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling) en E. Hoopman (medewerker ruimtelijke ontwikkeling).

In het gesprek maken we duidelijk of een transformatie naar woningbouw tot de mogelijkheden kan behoren.
Vragen die we samen kunnen verkennen zijn:

  1. welke mogelijkheden biedt het huidige bestemmingsplan?
  2. sluit het idee in hoofdlijnen aan op de ‘Menukaart Wonen’?
  3. welke kansen en/of beperkingen zijn er voor het initiatief?

Een initiatiefnemer kan tot en met 28 februari 2020 een principe verzoek indienen bij de gemeente. Hiervoor dient een formulier ‘principeverzoek pilot menukaart wonen’ ingevuld te worden.
Dit kan op 3 manieren:

Logo DigiD     Online formulier principeverzoek pilot menukaart wonen voor particulieren


 

Logo eHerkenning  Online formulier principeverzoek pilot menukaart wonen voor bedrijven

Om online dit formulier in te vullen moet u over eHerkenning beschikken op minimaal betrouwbaarheidsniveau 2+. eHerkenning niveau 2+
 

Logo PDF    Formulier principeverzoek pilot menukaart wonen (pdf - 330 kB)

 

 

2. de tweede gang: de juiste locaties

De insteek van deze gang is gericht op bouwen op plekken die er toe doen. De locatie moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

  1. de locatie ligt in het historische centrumgebied of gemengd woongebied;
  2. de locatie heeft een bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijke (of vergelijkbaar) bestemming;
  3. de locatie beschikt over aanwezige legale bebouwing.

In de Menukaart Wonen maken we onderscheid tussen twee ontwikkelingen:

  1. inbreidingslocaties;
  2. herbestemming (winkel)panden.

3. de derde gang: de juiste kwaliteit

Hoofdlijn van deze gang is gericht op het concreet en objectief in beeld brengen van de kwaliteit van plannen. In totaal zijn er 11 ingrediënten benoemd. Voor elk ingrediënt wordt de score bepaald met een 1 (onvoldoende) tot en met 5 (zeer goed).

4. de vierde gang: weging kwaliteiten

Op basis van de kwalitatieve criteria worden de individuele kwaliteiten van een woonplan in beeld gebracht. Dit gebeurt middels een integrale afweging waarbij verschillende vakdisciplines de kwaliteiten van de bouwplannen in beeld brengen. De uitkomsten van de kwaliteitsscores geven een goede indruk van de individuele kwaliteiten van een woonplan. In totaal kunnen er maximaal 55 punten behaald worden. Waarbij elke ster 11 punten waard is.
De projecten die 4 of 5 sterren scoren zijn de zeer wenselijk projecten.
De projecten die 3 punten scoren zitten op het kantelpunt. Het hangt dan sterk af van de kwantitatieve ruimte of deze doorgang kunnen vinden. De meeste prioriteit ligt in ieder geval bij de 4 of 5 sterren locaties.
De projecten die 1 of 2 ster scoren voldoen niet. Met de initiatiefnemers kan gekeken worden welke mogelijkheden er zijn om het plan op positieve wijze aan te passen.

Dit leidt tot een viertal richtingen:

  1. plannen die beschikken over veel kwaliteit, waar veel behoefte naar is;
  2. plannen die over onvoldoende kwaliteit beschikken, waar veel behoefte naar is;
  3. plannen die beschikken over veel kwaliteit, waar weinig behoefte naar is;
  4. plannen die over onvoldoende kwaliteit beschikken, waar weinig behoefte naar is;

Status principe-verzoeken
De ingediende verzoeken worden behandeld als een principe verzoek. Dit betekent dat het college een principe standpunt inneemt. Afhankelijk van de vervolgprocedure is het college bevoegd (kleinere afwijkingen) of de gemeenteraad. Een principe medewerking betekent niet dat er definitieve zekerheid bestaat over realisatie bouwplan. Uiteindelijk moet in een planologische procedure blijken dat er voldaan kan worden aan wet- en regelgeving. Op basis daarvan zal definitieve besluitvorming plaatsvinden door college/raad.

Het tarief voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een principebesluit bedraagt € 588,00.

Contactpersoon voor het maken van een afspraak voor een startgesprek en het indienen van verzoeken is S. Yilmaz (Afdeling Omgeving). Met vragen kunt u contact met hem opnemen: e-mail s.yilmaz@oostgelre.nl, tel. (0544) 39 34 84