Waardering onroerende zaken

De gemeente stelt jaarlijks de waarde van alle woningen en bedrijfspanden in de gemeente vast. Deze waarde is medebepalend voor de hoogte van een aantal belastingen:

  • Onroerende zaakbelasting (gemeente)
  • Watersysteemheffing gebouwd (waterschap)
  • Eigenwoningforfait (Rijk)

De gemeente heeft uw woning gewaardeerd in overeenstemming met de regels van de "Wet waardering onroerende zaken"(Wet WOZ). Dat betekent dat de WOZ-waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare typen woningen in de gemeente. De Wet schrijft ook voor dat de WOZ-waarde moet zijn vastgesteld naar het waardeniveau van uw woning op 1 januari 2016. Die waarde is mogelijk hoger dan de huidige verkoopwaarde.

De WOZ-waarde van het lopend jaar en 2 voorgaande jaren kunt u inzien via Mijn loket.
DigiD logo  Inloggen op Mijn Loket met DigiD (kies daarna WOZ en WOZ-waarden)

 

De specifieke verkoopcijfers die de gemeente heeft gehanteerd bij de waardering van uw woning staan vermeld in het taxatieverslag.
Particulieren (en ook als uw bedrijf op uw privénaam staat) kunnen een taxatieverslag inzien en eventueel opvragen met inloggen via DigiD.

Het taxatieverslag van het lopend jaar en 2 voorgaande jaren kunt u inzien via Mijn loket.
DigiD logo  Inloggen op Mijn Loket met DigiD (kies daarna WOZ en Taxatieverslagen)

Bedrijven kunnen een taxatieverslag opvragen door een e-mail te sturen naar belastingen@oostgelre.nl.
Het taxatieverslag mailen wij u dan zo spoedig mogelijk toe.

Wat moet ik nog meer weten over…

het tijdvak?

Voor de Wet WOZ worden alle onroerende zaken (bijvoorbeeld huizen of bedrijfspanden) één keer per jaar getaxeerd.

Dit betekent dat een eenmaal vastgestelde waarde in één belastingjaar gebruikt zal worden. Dit wordt het tijdvak genoemd. Het huidige WOZ-tijdvak loopt van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017.
 

de peildatum?

Om voldoende (markt)gegevens te hebben, taxeert de gemeente Oost Gelre de onroerende zaken op basis van een waardepeildatum, die één jaar voor het begin van het tijdvak ligt. Dat is dus 1 januari 2016.

Als in de periode tussen 1  januari 2016 en 1 januari 2017 de toestand van uw pand gewijzigd is, bijvoorbeeld door een verbouwing, dan moet de gemeente daar rekening mee houden. In dat geval wordt de waarde vastgesteld met waardepeildatum 1 januari 2016, maar naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2017.

 

de Belastingdienst?

De WOZ-waarde heeft u onder andere nodig voor de berekening van het eigen-woning-forfait. Het eigen-woning-forfait is een bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen als u een eigen woning heeft. Het eigen-woning-forfait is een percentage van de WOZ-waarde.

 

de eigen woning en huurwoning?

Voor elke woning wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. Aan deze taxatie gaat een uitgebreide marktanalyse vooraf. De gemeente krijgt van het Kadaster de gegevens van alle verkopen in de gemeente. Daarmee heeft de gemeente steeds inzicht in de markt van woningen. Bij de marktanalyse wordt eigenlijk alleen gekeken naar de verkopen van eigen woningen. Deze verkopen sluiten aan op het begrip “waarde in het economische verkeer”, zoals de Wet WOZ dat bedoelt. Alle woningen, zowel eigen woningen als huurwoningen, worden getaxeerd alsof ze op de waardepeildatum beschikbaar zijn voor verkoop aan iemand die daar zelf wil gaan wonen.

 

de WOZ-beschikking?

De nieuw vastgestelde WOZ-waarde die van toepassing is voor uw pand staat vermeld op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen. Dat gebeurt ieder jaar, omdat u jaarlijks bezwaar kunt maken tegen de WOZ-waarde.

In deze beschikking op de aanslag staat:

  • de plaatselijke aanduiding van het object;
  • de toegekende waarde;
  • de waardepeildatum;
  • het tijdvak waarin de waarde gebruikt wordt.

 

In de beschikking staan ook de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene die de beschikking krijgt. Er staat ook een dagtekening op. Deze datum is belangrijk als u bezwaar wilt maken tegen de vastgestelde waarde.

De inhoud van de WOZ-beschikking is beperkt. Zo ontbreekt de opbouw van het taxatiebedrag. Een taxatieverslag kunt u inzien en eventueel opvragen (zie Inleidende tekst op deze pagina).

belanghebbenden?

Belanghebbenden zijn met name de eigenaren van onroerende zaken. Voor eigenaren is de beschikking van belang voor de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Oost Gelre en ook van belang voor de belastingen van de Rijksbelastingdienst en de GBLT (Gemeente- en waterschapsbelastingen).

Bij de aanwijzing van de belanghebbende en daarmee tevens de belastingplichtige is uitsluitend de situatie op 1 januari van het betreffende belastingjaar van belang. Met veranderingen die na die datum plaatsvinden, zoals verkoop of verhuizing, wordt dus in dat jaar geen rekening gehouden. Het heeft in die situatie dan ook geen zin om bezwaar aan te tekenen.

Soms heeft een pand meerdere belanghebbenden, dus meerdere eigenaren. In dat geval worden de kennisgeving en de aanslag opgelegd en verzonden aan één van hen. Dat gebeurt niet lukraak, maar volgens een volgorde die in beleidsregels is vastgelegd.

de Waarderingskamer?

De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan, dat is ingesteld op grond van de Wet WOZ. De Waarderingskamer heeft onder meer als taak het toezicht houden op de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeenten. Het toezicht richt zich zowel op de belangen van de belastingplichtigen, als op die van medegebruikers van de waardegegevens: Gemeente- en waterschapsbelastingen en de Rijksbelastingdienst (zie voor meer informatie www.waarderingskamer.nl).

Gemeente- en waterschapsbelastingen 

GBLT (het gezamenlijk belastingkantoor van diverse waterschappen en gemeenten) gebruikt de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing “gebouwd”. Deze wordt geheven van de eigenaren van gebouwen. GBLT gebruikt de opbrengsten voor de uitoefening van haar waterbeheerstaken: beheer van dijken, gemalen, sluizen enz. In de meeste gevallen zal de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing “gebouwd” rechtstreeks door de GBLT worden overgenomen.
 

de totstandkoming en wijziging van de WOZ-waarde?

Bij de taxatie is het wettelijke uitgangspunt de vrije verkoopwaarde. Er wordt gewaardeerd alsof het pand vrij en zonder andere zakelijke rechten kan worden verkocht. Met andere woorden alsof het pand leeg is en onmiddellijk in gebruik kan worden genomen. Er mag dus geen rekening gehouden worden met het waardedrukkend effect van verhuur of erfpacht.

Voor de waardebepaling heeft de gemeente de beschikking over veel informatie over een pand: metingen en verkoopprijzen uit het Kadaster, (lucht)foto's, en al eerder door de gemeente vastgelegde gegevens, bijvoorbeeld de grootte van een pand. Deze informatie vult de gemeente aan met de gegevens over veranderingen in de afgelopen periode, zoals verbouwingen en dergelijke. Nadat de kenmerken van uw woning zijn vastgesteld, worden de prijzen van soortgelijke rond 1 januari 2016 verkochte woningen onderzocht. Bovendien vindt er een vergelijking plaats van de verschillende woningen in de omgeving. De waarde van andere vergelijkbare woningen wordt afgeleid van de waarden van verkochte woningen.
Voor niet-woningen geldt een afwijkende methode van taxeren.
 

Wat zijn mijn rechten en plichten?

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde en/of heeft u vragen hierover? Neem dan contact op met de gemeente via het telefoonnummer (0544) 39 35 60. U wordt dan zo nodig doorverbonden met het expertteam van taxateurs van de gemeentelijke belastingen. Zij kunnen u nadere uitleg geven over de totstandkoming van de WOZ-waarde. Ook voor inhoudelijke vragen over het taxatieverslag kunt u bij hen terecht.
Wilt u vervolgens alsnog officieel bezwaar maken? Dat kan binnen zes weken na dagtekening van uw aanslagbiljet/beschikking. Hiervoor richt u een schriftelijk bezwaar aan de heffingsambtenaar van de gemeente, Postbus 17, 7130 AA Lichtenvoorde.

Naast uw naam en adres moet u in ieder geval het aanslagnummer vermelden van de aanslag waartegen u bezwaar maakt en de redenen van uw bezwaar. Daarnaast verzoeken wij u om uw telefoonnummer en e-mailadres te vermelden zodat wij eventueel contact met u kunnen opnemen.

Een bezwaar tegen de WOZ-waarde moet binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag bij de gemeente binnenkomen. Van de ontvangst van het bezwaar ontvangt u altijd een bevestiging. Een bezwaar dat buiten de wettelijke termijn is ingediend, zal niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet zal worden behandeld omdat het te laat is ingediend. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Een bezwaar tegen de waarde moet door de belanghebbende zelf worden ingediend. Als iemand anders dan de belanghebbende een bezwaar indient, zal hij/zij zijn/haar bevoegdheid met een geldige, gedateerde, schriftelijke en ondertekende machtiging moeten aantonen. Een gelijktijdig met het bezwaar toegezonden machtiging bevordert de snelheid van behandeling van het bezwaar. Een bezwaar dat onbevoegd is ingediend, zal altijd niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet zal worden behandeld omdat het onbevoegd is ingediend. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Een bezwaar tegen de waarde moet zijn voorzien van een onderbouwing. In deze onderbouwing schrijft u waarom u het niet met de waarde eens bent. Het is echter ook mogelijk om eerst bezwaar te maken en dit bezwaar later van een onderbouwing te voorzien. Een bezwaar dat niet onderbouwd blijft, zal altijd niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet zal worden behandeld omdat het geen onderbouwing bevat. De waarde staat dan voor dat jaar vast.

Mocht u een taxatieverslag hebben opgevraagd, dan blijft de termijn van 6 weken voor het indienen van bezwaren toch doorlopen. Wanneer de termijn voor het indienen van bezwaar bijna is verstreken en voor u is het niet duidelijk of u bezwaar wilt maken tegen de beschikking, dan bestaat de mogelijkheid om een bezwaarschrift in te dienen zonder dat u de reden aangeeft (een pro forma bezwaarschrift). De motivatie kan dan op een later tijdstip worden ingezonden. Wanneer u een pro forma bezwaarschrift heeft ingediend en u bent het uiteindelijk met de waarde eens, dan kunt u het pro forma bezwaarschrift alsnog intrekken.

Op een bezwaarschrift wordt altijd een schriftelijke uitspraak gedaan. Dit gebeurt niet als u het bezwaarschrift intrekt, voordat er een uitspraak is geweest. Als u het niet eens bent met de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Oost Gelre, dan kunt u daartegen in beroep gaan bij de Rechtbank Gelderland. Bij het instellen van een beroep moeten griffierechten worden betaald.

Adres van de rechtbank Gelderland
Postadres: Postbus 9030, 6800 EM Arnhem

Bezoekadres: Paleis van Justitie, Walburgstraat 2-4, Arnhem
telefoon: (026) 359 22 80

Waar kan ik terecht?

Hebt u nog vragen, dan kunt u ons gerust bellen, tel. (0544) 39 35 60. U kunt uw vraag ook per e-mail stellen via het e-mailadres belastingen@oostgelre.nl.